不動産を売却するときに出てくる、「専任媒介」と「一般媒介」。
この違いは、AIに聞けば概ね正確な答えが返ってきます。
一般媒介は複数の不動産会社へ依頼できる。
専任媒介は基本的に一社へ任せる。
売却のご相談をいただいていると、
「ネットでは一般媒介の方がいいと書いてありました」
と言われることが、わりとあります。
理由を聞くと、
「何社にも頼んだ方が、競争して売ってくれそうだから」
私もそう思います。
一般媒介なら競争が起きる。専任には集中できる理由がある
一般媒介では、複数の不動産会社が同じ物件を販売できます。
会社ごとに抱えているお客様も違いますし、先に買主様を見つけようという競争も起きます。
これは分かりやすいメリットです。
一方、専任媒介には、レインズへの登録や売主様への定期的な活動報告があり、一社が販売状況を追いながら動きやすい仕組みがあります。
問い合わせはあったのか。
内覧した買主様は、どこで迷ったのか。
価格や広告を変える必要はあるのか。
反応を見ながら、次の手を考えやすいのは専任媒介の強みです。
不動産会社も、販売活動には人と時間、広告費を使います。
一般媒介では、力を入れて販売しても他社で成約する可能性があるため、会社によっては専任物件へより多くの時間を割くこともあります。
会社を増やせば、販売する力もそのまま足し算されるとは限らない。
ここは、ネットで制度だけを比較すると、少し見えにくいところです。
もちろん、一般媒介だから力を入れないわけでも、専任媒介なら必ず売れるわけでもありません。
複数社が動ける一般媒介。
一社が状況を追いながら販売方法を調整しやすい専任媒介。
それぞれに強みがあります。
専任か一般かで、物件の条件は変わらない
では、専任媒介なら売れやすいのか。
これも、そう単純ではありません。
正直なところ、専任でも一般でも、価格とニーズが合い、ちょうど探している買主様がいれば決まります。
反対に、価格が相場と離れていたり、建物や道路などに難しい条件があったりすれば、依頼する会社を増やしただけでは解決しません。
以前、道路との接し方に問題を抱えた住宅がありました。
売主様が購入された当時は住宅ローンを利用できたものの、現在は金融機関の取り扱いによって融資が難しく、検討できる買主様がかなり限られてしまう。
こういう物件があります。
だからといって、
「では、安く売りましょう」
で済む話でもありません。
売主様にとっては、自分がお金を払って購入し、長く暮らしてきた家です。
「自分は普通に買えた家なのに、どうして今はそんな価格になるのか」
そう感じるのも自然です。
一方で、買主様が向き合うのは現在の条件です。
欲しくても住宅ローンが使えない。
現金で買うなら、価格との釣り合いを考える。
売主様には購入したときの記憶があり、買主様にはこれから支払う金額がある。
そこが重ならなければ、一般媒介で何社が競争しても簡単には決まりません。
では、何を基準に決めるのか
一般媒介は、複数の会社へ依頼し、それぞれの動きを見ながら販売できます。
専任媒介は、一社と問い合わせ状況や価格、広告の出し方を共有しながら、販売方針を組み立てやすい方法です。
では、当社はどちらを勧めるのか。
判断基準は、相談者様の利益を最大化できる方法は何かという点です。
ここでいう利益は、単純に売却価格だけではありません。
できるだけ高く売ること。
希望する時期までに売ること。
売却できる可能性を高めること。
売主様の手間や負担を減らすこと。
何を優先するかによって、選ぶ方法は変わります。
一般媒介で複数社に動いてもらう方がよいと判断することもあれば、一社で販売状況を把握しながら戦略を組み立てた方がよい物件もあります。
そして、物件そのものに売れにくい事情があるなら、専任か一般かを決めることより、価格や条件、売り方を見直すことを先にご提案する場合もあります。
媒介契約は、売るための手段です。
専任媒介を取ることも、一般媒介を選んでもらうことも、それ自体が目的ではありません。
売主様にとって、どの方法が一番よい結果につながりそうか。
当社は、そこから考えます。
まだ媒介方法を決めていなくても構いません。
物件の状況やご希望を伺ったうえで、専任媒介と一般媒介、それぞれのメリット・デメリットも含めてご提案します。
「会社の数が多ければ有利」とは、なかなか単純にいきません。
実は買う側でも、よく似たことがあります。
物件を100件載せている会社と、20件の会社。
本当に100件の会社の方が、選べる家も5倍なのでしょうか。
▶ 掲載数が100件の会社、20件の会社。希望の一軒はどこから出てくる？